De Londres ao Brasil, novos modelos de moradia mostram como arquitetura, convivência, serviços e autonomia podem redesenhar a experiência de envelhecer.
Antes de pensar em como o mercado imobiliário brasileiro pode responder ao envelhecimento da população, vale olhar para um projeto que há quase uma década já colocou em prática uma pergunta que começa a ganhar urgência por aqui: como queremos morar quando ficarmos mais velhos?
Em High Barnet, no norte de Londres, o New Ground Cohousing tornou-se uma das referências internacionais em moradia para a maturidade. Criado pela Older Women’s Co-Housing (OWCH) — grupo formado por mulheres que desejavam construir coletivamente uma nova maneira de viver depois dos 50 —, o empreendimento foi desenvolvido pelos arquitetos do escritório britânico Pollard Thomas Edwards (PTE) em parceria com as próprias moradoras e com a Hanover Housing Association.
O resultado é uma comunidade de 25 moradias independentes, organizada em torno de espaços compartilhados e de um grande jardim. O projeto combina a privacidade de cada residência com áreas destinadas à convivência, criando uma arquitetura que não trata o envelhecimento como isolamento, mas como oportunidade de construir novas redes de relacionamento.
Mais do que um conjunto residencial, o New Ground nasceu de um processo de co-design: as futuras moradoras participaram ativamente das decisões sobre o lugar onde viveriam. O Pollard Thomas Edwards desenvolveu um processo interativo de projeto com o grupo, transformando as necessidades, desejos e experiências das mulheres em parâmetros concretos de arquitetura.
A proposta parte de uma mudança fundamental de perspectiva. Em vez de perguntar simplesmente “onde colocar os idosos?”, o projeto parte de outras questões: onde queremos viver quando envelhecermos? Como queremos que seja nossa casa? E com quem queremos compartilhar essa etapa da vida?
O reconhecimento veio também na forma de premiações. O New Ground recebeu, entre outros, o World Habitat Award 2024, além de diversos prêmios britânicos de arquitetura e habitação. Segundo o Pollard Thomas Edwards, o projeto foi concebido para mulheres com 50 anos ou mais que buscavam independência, conexão social e pertencimento.
Em setembro de 2026, dez anos depois de sua conclusão, o escritório voltou a reunir moradores, profissionais de habitação e especialistas em co-housing para discutir o legado do projeto. Entre os temas destacados estavam justamente a segurança, a amizade, o sentimento de pertencimento e a possibilidade de envelhecer com independência e apoio comunitário.
O case britânico ajuda a dimensionar o tamanho da transformação que o Senior Living pode representar para a arquitetura e para o mercado imobiliário. A questão não é apenas criar imóveis acessíveis ou adaptar apartamentos para pessoas mais velhas. É pensar em novas formas de morar, conviver, receber serviços e construir autonomia ao longo do envelhecimento.
É justamente esse cenário que começa a ganhar espaço no Brasil.
Um mercado que ainda está aprendendo a atender uma nova geração
O envelhecimento da população brasileira começa a redesenhar um dos setores mais tradicionais da economia: o mercado imobiliário. Mais do que apartamentos adaptados ou residenciais com serviços, o chamado Senior Living propõe uma mudança na própria concepção de moradia para a maturidade — combinando arquitetura, hospitalidade, saúde, convivência e serviços recorrentes.
O tema foi discutido no sétimo painel da 23ª Convenção Secovi-SP, realizado no Espaço 2 do evento, sob o título “O Exponencial Mercado do Senior Living”. O debate reuniu Caio Calfat, vice-presidente Extraordinário de Assuntos Turísticos Imobiliários do Secovi-SP, que mediou a conversa; Joseph Meyer Nigri, vice-chairman da Tecnisa e CEO da Naara Longevity Residences; André Marin, CEO da Laguna Incorporadora, de Curitiba; e Luciana Nandini, sócia e advogada do escritório MVT Law, que participou remotamente de Vancouver, no Canadá.
A discussão revelou um mercado ainda em construção no Brasil, mas que já mobiliza incorporadores em busca de modelos capazes de atender uma geração que envelhece de maneira diferente das anteriores.
Uma população que o mercado ainda não aprendeu a atender
Para Caio Calfat, o primeiro desafio é compreender que o público 60+ de hoje representa uma realidade demográfica relativamente nova.
“Eu gosto mais de imaginar um disco voador chegando na Terra com uma população nova, que era uma população que não existia até muito pouco tempo”, afirmou durante o painel.
Na avaliação apresentada por Calfat, o aumento da longevidade cria uma demanda que vai muito além da habitação. Férias, medicamentos, cosméticos, vestuário, serviços e, principalmente, novas formas de morar passam a fazer parte de um universo de consumo que ainda está sendo descoberto.
“Existe um mundo novo pra ser desbravado por essa população e a gente precisa ajudá-los”, resumiu.
A mudança demográfica também altera o perfil do consumidor imobiliário. O idoso contemporâneo não necessariamente se encaixa na imagem tradicional de alguém que busca apenas segurança e acessibilidade. Ele pode estar viajando, trabalhando, morando sozinho, mudando de cidade, buscando novas amizades ou procurando uma residência que ofereça serviços sem abrir mão de autonomia.
É justamente nessa intersecção entre moradia, serviços e estilo de vida que o Senior Living começa a ganhar espaço.
O que o New Ground ensina ao mercado brasileiro
O exemplo britânico coloca uma questão que atravessa todo o debate realizado no Secovi-SP: o projeto para a longevidade precisa começar pelo morador, e não apenas pela unidade imobiliária.
No New Ground, as futuras residentes participaram da concepção do empreendimento. O projeto foi pensado para equilibrar casas privadas e espaços coletivos, com áreas de convivência que ajudam a estimular encontros e relações entre vizinhas.
Essa lógica ajuda a explicar por que o conceito de Senior Living vai além da acessibilidade física. A arquitetura passa a incorporar aspectos como luz natural, espaços externos, privacidade, circulação, encontros, atividades coletivas e conexão com a vizinhança.
O próprio Pollard Thomas Edwards defende que projetos para a chamada Third Age devem superar a ideia tradicional de habitação para idosos e criar casas que tenham verdadeiro apelo para essa faixa etária.
É uma inversão importante: em vez de desenhar uma arquitetura que lembre permanentemente o envelhecimento, criar ambientes nos quais as pessoas possam simplesmente viver bem.
Do empreendimento residencial ao modelo de renda
Joseph Meyer Nigri apresentou durante o encontro algumas experiências brasileiras e as dificuldades encontradas para transformar o conceito em um negócio imobiliário sustentável.
Entre os exemplos citados esteve o Cora, empreendimento voltado ao público sênior que, segundo Nigri, não apresentou resultado financeiro satisfatório.
“O Cora foi uma iniciativa importante que aconteceu, que não deu certo, diga-se de passagem, financeiramente não foi um bom negócio”, afirmou.
Para o executivo, uma das questões está na diferença entre os modelos financeiros utilizados no Brasil e em mercados mais maduros. Em países onde o aluguel institucional é mais consolidado, o incorporador pode construir o empreendimento e obter retorno durante anos por meio da operação. No Brasil, segundo Nigri, a combinação entre cultura de propriedade e juros elevados dificulta esse formato.
É nesse contexto que surge o modelo adotado pela Naara Longevity Residences, em Higienópolis, São Paulo.
A proposta combina a incorporação residencial tradicional com um veículo de investimento destinado à geração de renda por meio da locação. Segundo Nigri, os investidores participam desde o início e recebem condições específicas para aquisição das unidades.
O empreendimento também trabalha com uma faixa de preço superior à média da região. “A gente tá vendendo em Higienópolis a R$ 29 mil o metro”, explicou.
O público interessado, porém, não se resume aos idosos. Nigri relatou que há compradores mais velhos, mulheres solteiras ou divorciadas, familiares adquirindo unidades para pais ou sogras e também investidores interessados na possibilidade de locação.
O dado revela uma característica importante do segmento: Senior Living não é necessariamente sinônimo de moradia para uma única faixa etária ou perfil familiar.
O desafio de vender uma experiência — e não apenas um imóvel
Em Curitiba, a Laguna Incorporadora entrou no segmento com o Bioos, complexo multiuso que reúne atividades relacionadas à saúde e ao Senior Living.
André Marin contou que a decisão inicial não nasceu de uma extensa pesquisa de mercado. Foi, segundo ele, resultado de uma visão sobre o potencial daquele terreno e da vontade de desenvolver um novo produto.
“Foi isso, né? Não foi… a pesquisa e o estudo veio depois. Acho que veio começou com uma crença e uma vontade de fazer”, relatou.
A equipe chegou a visitar empreendimentos nos Estados Unidos, incluindo o The Villages, para compreender como o setor funciona em um mercado mais desenvolvido.
A experiência, porém, mostrou que simplesmente importar modelos não seria suficiente.
“Voltamos de lá com mais dúvida do que solução, de verdade”, contou Marin, destacando que o mercado norte-americano possui legislação, operação e estruturas financeiras específicas.
Uma das diferenças fundamentais está justamente na operação. No modelo descrito pelo executivo, a receita não termina na venda das unidades. Ela continua ao longo da ocupação por meio de serviços e experiências.
Esse aspecto também transformou a maneira como a equipe precisou vender o empreendimento.
“Ninguém sabia vender um sênior”, afirmou Marin.
Foi necessário criar treinamentos e uma equipe própria. A venda deixou de depender apenas da apresentação física do apartamento decorado e passou a incorporar uma narrativa sobre como seria viver naquele ambiente.
“O mercado imobiliário geralmente tem uma superficialidade na venda. É o decorado lindo e maravilhoso, é isso que vende. Ninguém vende a experiência”, afirmou.
A mudança parece pequena, mas altera profundamente a lógica comercial. No Senior Living, o comprador não está escolhendo somente metragem, planta, acabamento ou localização. Ele está comprando também uma promessa de cotidiano.
Quando a arquitetura cria comunidade
Um dos relatos mais emblemáticos apresentados por Marin aconteceu justamente depois da entrega do Bioos.
Durante a assembleia de instalação do condomínio, os moradores começaram espontaneamente a conversar entre si, descobrindo interesses em comum.
“Qual que é a sua unidade? Qual que é o seu nome? O que que você gosta de fazer? Você gosta de viajar? Pô, eu também”, contou.
Para o executivo, aquele momento demonstrou que o conceito de comunidade poderia surgir naturalmente a partir do projeto e da convivência.
É uma dimensão que diferencia o Senior Living de um empreendimento residencial convencional. A arquitetura passa a funcionar também como infraestrutura social.
Áreas comuns, programação, serviços, restaurantes, espaços de convivência e atividades podem deixar de ser meros complementos e se transformar em elementos centrais do produto.
Marin também chamou atenção para outra mudança de mentalidade: a relação do incorporador com o empreendimento depois da entrega.
“O incorporador muitas vezes tem aquela cabeça de: eu entreguei, agora não faz tanto mais parte da minha responsabilidade. A gente tá com outro pensamento”, afirmou.
No Senior Living, a experiência posterior à entrega pode ser determinante para a percepção de valor do produto.
O modelo canadense e o conceito de “lifetime value”
Participando do Canadá, Luciana Nandini trouxe ao debate uma visão de um mercado no qual o Senior Living já apresenta diferentes modelos consolidados.
Entre eles estão a locação institucional, o continuum of care, o life lease e os condomínios de venda direta.
A diversidade mostra que não existe um único modelo de moradia para a população madura. As soluções podem variar conforme renda, autonomia, necessidade de cuidados, perfil familiar e preferência entre propriedade e locação.
Para o empreendedor, a principal diferença está na possibilidade de ampliar a receita para além da venda da unidade.
“Quando eu falo sobre a lente do incorporador, do empreendedor, eu tenho uma venda de unidades imobiliárias, sim, mas eu tenho também uma perspectiva de oferta de serviços, de receita recorrente ao longo do tempo”, explicou Nandini.
É o conceito de lifetime value, ou valor gerado pelo cliente ao longo de sua relação com o empreendimento.
Na prática, isso significa pensar o negócio não apenas como uma operação de venda de apartamentos, mas como uma plataforma de serviços que acompanha o morador durante diferentes fases da vida.
O idoso independente de hoje pode precisar de cuidados amanhã
Um dos pontos mais complexos levantados durante o painel foi justamente a evolução das necessidades do morador.
Grande parte dos empreendimentos de Senior Living é desenhada para pessoas independentes. Mas o envelhecimento pode alterar esse cenário.
Caio Calfat colocou a questão de forma direta: o que acontece quando o morador que entrou independente passa a precisar de assistência?
“Como é que faz? Joga ele fora? Coloca na rua? Fica complicado”, questionou.
A resposta apresentada veio da experiência do Magno Três Figueiras, em Porto Alegre, empreendimento acompanhado pela equipe de consultoria de Calfat.
O projeto enfrentou um cenário excepcional logo após sua inauguração: as enchentes que atingiram o Rio Grande do Sul impactaram fortemente a ocupação inicial.
Segundo Calfat, o empreendimento chegou a registrar apenas 15% de ocupação no primeiro ano. Posteriormente, alcançou 95%, com tarifa de R$ 21 mil mensais, incluindo três refeições, aluguel, condomínio e alguns serviços básicos de enfermagem.
A solução discutida para acomodar diferentes níveis de autonomia foi distribuir as unidades entre moradores independentes, semidependentes e dependentes.
A proposta citada por Calfat prevê 60% das unidades para idosos independentes, 25% para semidependentes e 15% para dependentes.
O modelo procura responder a uma questão central do setor: como criar empreendimentos capazes de acompanhar o envelhecimento de seus próprios moradores?
Comprar ou alugar: a equação ainda está sendo construída
Outro ponto debatido foi a relação entre propriedade e locação.
Para Joseph Nigri, o comportamento pode variar conforme a idade. Moradores mais velhos e interessados em unidades menores podem apresentar maior disposição para o aluguel, enquanto pessoas na faixa dos 70 e 80 anos ainda podem preferir comprar um imóvel para permanecer nele por décadas.
A escolha, porém, também depende da estrutura financeira do empreendimento.
André Marin destacou que o modelo de locação exige uma lógica diferente de precificação e investimento. Para ele, não basta existir demanda do consumidor final: é necessário que haja capital disposto a financiar a operação.
Nesse sentido, o Senior Living aproxima o mercado imobiliário de setores como hospitalidade, saúde e gestão de serviços.
A unidade deixa de ser o único produto. O verdadeiro negócio passa a envolver toda a experiência de morar.
NeuroLiving: quando vender exige entender a maturidade
Para Luciana Nandini, a transformação do mercado também exige profissionais preparados para conversar com esse consumidor.
Ela apresentou o NeuroLiving, método desenvolvido em parceria com o Instituto Mulheres do Imobiliário para capacitação de corretores que trabalham com produtos destinados à maturidade.
A premissa é que a decisão de mudar de residência nessa fase da vida pode envolver questões emocionais, familiares e identitárias.
“A moradia na maturidade não é só uma mudança de endereço, ela é uma mudança de identidade muitas vezes”, afirmou.
Por isso, segundo Nandini, o profissional responsável pela venda precisa combinar conhecimento técnico e capacidade de acolhimento.
“O diferencial de mercado competitivo vai ser bons produtos e pessoas, profissionais capazes de conduzir essa decisão, que é sensível, precisa de humanidade, de acolhimento, de ética do cuidado, de técnica”, completou.
Um mercado que ainda está desenhando seu próprio futuro
O debate da 23ª Convenção Secovi-SP mostrou que o Senior Living brasileiro ainda não possui uma fórmula única.
Há diferentes possibilidades de propriedade, locação, operação, serviços e níveis de assistência. Também existem desafios relacionados à legislação, financiamento, precificação, vendas e gestão após a entrega.
Mas os exemplos apresentados durante o painel apontam para uma mudança estrutural: envelhecer por mais tempo cria uma nova demanda imobiliária.
O apartamento do futuro para a população madura poderá ser, ao mesmo tempo, residência, hotel, espaço de convivência, restaurante, centro de serviços e ambiente de cuidado.
Para a incorporação, isso significa repensar a lógica tradicional de entregar e sair de cena. Para a arquitetura, significa projetar não apenas espaços acessíveis, mas ambientes capazes de estimular autonomia, convivência e pertencimento. E para o consumidor, representa a possibilidade de escolher onde e como quer viver uma etapa da vida que, para as gerações anteriores, muitas vezes sequer existia.
O Senior Living, como ficou evidente no painel, não trata apenas de envelhecer. Trata de projetar uma nova maneira de viver a longevidade.
